BBricks

Fiche de vigilance : plateforme active, a aborder avec prudence. Non notee.

Bricks est une plateforme francaise d’investissement immobilier fractionne qui propose d’investir des de petits montants. Nous la classons en fiche de vigilance pour une raison precise et documentee : en decembre 2022, l’Autorite des marches financiers (AMF, le regulateur francais des marches financiers) a mis en garde le public contre les plateformes proposant des investissements immobiliers sous forme de royalties (partage de revenus futurs), un montage alors utilise par Bricks. La plateforme a ensuite obtenu l’agrement europeen PSFP (FP-2023-8) et bascule vers un modele obligataire en 2023. Cette fiche s’en tient aux faits publics et ne constitue ni une accusation ni une note Credinote.

Faits cles : Lancee en 2021 a Montpellier par Cedric O’Neill. Modele initial en royalties (2021-2022). Mise en garde de l’AMF sur les montages en royalties le 23 decembre 2022. Agrement PSFP (FP-2023-8) obtenu le 30 juin 2023. Passage au modele obligataire en 2023. Ticket d’entree affiche a partir de 10 euros.

Ce que c’etait

Bricks a ete lancee en 2021 par Cedric O’Neill, entrepreneur deja connu pour avoir fonde auparavant la societe 1001Pharmacies. L’idee mise en avant : democratiser l’investissement immobilier en permettant d’y participer des 10 euros, la ou l’achat d’un bien classique demande un apport important et un credit.

Dans sa premiere version (de 2021 a fin 2022), Bricks proposait un modele dit de royalties. Concretement, l’investisseur ne devenait pas proprietaire du bien et ne detenait pas non plus une obligation (un titre de dette classique). Il achetait un droit a percevoir une part des revenus futurs lies a un immeuble : loyers per us, et eventuellement plus-value a la revente. Ce montage de partage de revenus futurs se situait dans une zone grise du droit francais : il n’entrait pas clairement dans les categories habituelles de l’investissement reglemente (titre financier, obligation, part de societe), ce qui posait la question de la protection de l’investisseur et du cadre applicable.

La plateforme a connu une croissance rapide et une forte notoriete, portee par une communication tres active sur les reseaux sociaux et une promesse d’accessibilite a partir de 10 euros. Cette visibilite a aussi attire l’attention sur la nature exacte du produit propose.

Ce qui s’est passe (chronologie)

• Avril 2021 : Bricks finance son premier immeuble en collectant 192 000 euros aupres de 271 investisseurs, sous le modele des royalties.
• 2021 a fin 2022 : forte croissance de la plateforme avec le modele de partage de revenus futurs (royalties), juge dans une zone grise reglementaire.
• 14 novembre 2022 : Bricks depose sa demande d’agrement en tant que prestataire de services de financement participatif (PSFP) aupres de l’AMF.
• 23 decembre 2022 : l’AMF publie un communiqué mettant en garde le public contre certaines plateformes proposant des investissements immobiliers sous forme de royalties. Le communiqué ne nomme pas explicitement Bricks, mais vise ce type de montage. L’AMF indique que les plateformes utilisant des contrats de revenus futurs dits royalties doivent desormais recourir a des contrats obligataires.
• Fin 2022 et debut 2023 : Bricks prend acte de la position de l’AMF, annonce cesser les nouvelles collectes en royalties et indique attendre l’agrement PSFP avant de lancer de nouvelles collectes sous forme d’obligations.
• 30 juin 2023 : Bricks obtient l’agrement PSFP de l’AMF sous le numero FP-2023-8 et bascule vers un modele obligataire, qui remplace le modele des royalties pour les nouvelles operations.
• 2023 a 2026 : la plateforme poursuit son activite sous le nouveau modele obligataire encadre par l’agrement PSFP et figure sur la liste blanche des prestataires autorises tenue par l’AMF.

Ce que cela signifie pour les investisseurs

Le cas Bricks illustre la difference entre un produit dans une zone grise et un produit encadre, et pourquoi cette difference compte pour l’epargnant.

Premier point : le changement de modele n’est pas un detail. Le passage des royalties aux obligations modifie la nature juridique de ce que detient l’investisseur. Une obligation est un titre de dette : l’emetteur s’engage contractuellement a verser des interets et a rembourser le capital a une echeance donnee, dans un cadre defini par l’agrement PSFP. Le montage en royalties, lui, reposait sur un partage de revenus futurs plus difficile a qualifier juridiquement. Le nouveau modele est mieux encadre, mais il importe de bien comprendre que les conditions, les droits et les risques d’une obligation different de ceux des anciens contrats en royalties.

Deuxieme point : l’agrement PSFP encadre, il ne garantit pas le rendement. L’agrement de prestataire de services de financement participatif, delivre par l’AMF dans le cadre du reglement europeen ECSP (la reglementation europeenne du financement participatif), impose a la plateforme des obligations de transparence, de gouvernance et d’information. Il s’agit d’un signal de serieux. Mais il ne supprime pas le risque de perte en capital : si un projet immobilier finance ne se deroule pas comme prevu, l’investisseur peut subir un retard de remboursement, voire une perte. L’agrement protege le cadre, pas le resultat.

Troisieme point : un ticket d’entree tres bas n’abaisse pas le risque par projet. Pouvoir investir des 10 euros facilite la diversification, ce qui est positif. Mais cela ne change rien au risque propre a chaque immeuble finance. La faible barriere d’entree ne doit pas etre confondue avec une faible exposition au risque.

Quatrieme point : la prudence reste de mise sur l’historique. Le modele obligataire de Bricks est recent (depuis 2023). L’historique de remboursement complet d’emissions obligataires arrivees a terme est donc encore limite par rapport a des acteurs plus anciens. C’est un parametre a surveiller avant d’engager des sommes importantes.

Lecons a retenir

• Comprendre exactement ce que l’on detient. Royalties, obligation, part de societe, titre immobilier : ce ne sont pas des synonymes. La nature juridique du produit determine vos droits en cas de probleme. Lisez le document d’information avant d’investir et identifiez clairement le type de titre propose.
• Une mise en garde du regulateur est un signal a prendre au serieux. Lorsque l’AMF publie un avertissement sur un type de montage, c’est un indicateur important. Le fait qu’une plateforme se soit ensuite mise en conformite en obtenant un agrement est positif, mais cela n’efface pas l’episode : il faut le connaitre pour decider en connaissance de cause.
• L’agrement PSFP est un point de depart, pas une assurance. Figurer sur la liste blanche de l’AMF signifie que la plateforme respecte un cadre. Cela reduit certains risques operationnels et d’information, mais le risque de perte en capital sur les projets demeure entier.
• Se mefier de la communication tres marketee. Une promesse d’accessibilite a partir de 10 euros et une forte presence sur les reseaux sociaux ne disent rien de la qualite des projets ni du rendement reel. Separez le discours commercial de l’analyse des chiffres.
• Privilegier l’historique long et verifiable. Sur l’immobilier participatif, un acteur disposant de plusieurs annees de remboursements menes a terme offre davantage de recul. Pour le modele obligataire de Bricks, encore recent, la prudence et la diversification s’imposent.

Questions frequentes

Bricks est-elle interdite ou illegale en 2026 ? Non. Bricks est une plateforme active, agreee par l’AMF en tant que prestataire de services de financement participatif (PSFP, numero FP-2023-8) depuis le 30 juin 2023, et figure sur la liste blanche des acteurs autorises. La mise en garde de l’AMF de decembre 2022 visait le modele des royalties, que Bricks a depuis abandonne au profit d’un modele obligataire. Notre fiche de vigilance porte sur cet historique, pas sur une interdiction.

Quelle etait la mise en garde de l’AMF ? Le 23 decembre 2022, l’AMF a publie un communiqué mettant en garde le public contre certaines plateformes proposant des investissements immobiliers sous forme de royalties (partage de revenus futurs), un montage juge problematique sur le plan reglementaire. L’AMF a indique que ces plateformes devaient recourir a des contrats obligataires. Le communiqué ne nommait pas explicitement Bricks.

Qu’est-ce qui a change avec le passage a l’obligataire ? Depuis 2023, les nouvelles operations de Bricks prennent la forme d’obligations, c’est-a-dire des titres de dette avec un engagement de remuneration et de remboursement encadre par l’agrement PSFP, et non plus de contrats de royalties. La nature juridique de l’investissement, et donc les droits de l’investisseur, ne sont pas les memes qu’auparavant.

Investir sur Bricks comporte-t-il un risque de perte ? Oui. Comme tout investissement en financement participatif immobilier, investir sur Bricks expose a un risque de perte en capital et de retard de remboursement si les projets finances rencontrent des difficultes. L’agrement PSFP encadre l’activite mais ne garantit ni le rendement ni le capital.

Quelles alternatives en immobilier participatif ? Plusieurs plateformes francaises d’immobilier participatif disposent d’un agrement PSFP et d’un historique plus long, comme La Premiere Brique ou des acteurs etablis du financement obligataire immobilier. Aucune ne supprime le risque de perte : comparez l’historique de defaut, la transparence et le rendement net, et diversifiez.